客户主动管理消费支出，“高端物业第一股”卓越商企服务(6989.HK)也不免受到牵连。
8月29日，卓越商企服务召开2024年中期业绩发布会。报告期内，卓越商企服务业务独立性进一步提升，经营业绩筑底回升，但也遭遇了同行们面临的毛利率下滑、应收账款增加等共性问题。
今年上半年，卓越商企服务实现收入20.82亿元，较2023年同期的18.39亿元增长13.2%；净利润1.84亿元，同比下降1.9%。
卓越商企服务管理层表示，公司正在积极采取措施压降应收账款规模，毛利率因为第三方业务占比提升存在一定的下降压力，但在结构上会增加和丰富高毛利的业务，尽量维持毛利率的稳定状态，预计全年归母净利将企稳回升。
进一步去地产化
卓越商企服务执行董事、首席执行官杨志东用“逆势前行，稳健增长”总结上半年经营情况。
报告期内，卓越商企服务合约面积约8008万平方米，同比增长9.2%；在管面积约6812万平方米，同比增长12.7%。在管面积中，北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、重庆等一线和新一线城市占比75.4%，大湾区和长三角两大核心经济圈占比62.9%。
杨志东介绍，今年上半年，卓越商企服务斩获位于大湾区、长三角和其他新一线城市的多个战略性项目，实现立足大湾区、深耕长三角、辐射全国的整体战略，“合约面积首次突破8000万平方米，储备面积占比15%，业务增长的空间是比较稳健的。”
值得一提的是，卓越商企服务来自第三方的在管面积占比约62.2%，业务独立性进一步凸显。
报告期内，卓越商企服务新拓第三方项目物业合同87个，总合同金额约7.95亿元，年化合同金额约3.31亿元，创下自上市以来的业务新拓同期最佳。
客户结构更加多元化，上半年卓越商企服务新增客户代表包括广州地铁、银泰百货、三七互娱、零跑汽车、民海生物、宝安产业集团等，“制造业仍然是我们整体的战略发展重心，同时在游戏行业、物流、产业园等多个维度都有突破。”杨志东说。
“整体业务中非关联方收入占比提升1.8百分点至87.4%，不断突破上市以来的新高，业务结构更加独立、可持续。”卓越商企服务首席财务官兼联席公司秘书贾杰表示，卓越商企经过2023年去地产化的业务调整，已极大程度上成为一家独立发展的物业公司，在去地产化结束后，公司业绩在未来会随着公司持续、健康的发展稳步提升。
盈利空间受挤压
业绩会上，卓越商企服务的盈利能力与应收账款成为投资者关注焦点。
报告期内，卓越商企服务实现毛利4.22亿元，较2023年同期的3.93亿元增长7.3%，毛利率从2023年同期的21.4%下降至20.3%。其中，基础物业管理服务毛利率18.5%，下降1.2个百分点；增值服务毛利率24.9%，下降6.0个百分点。
贾杰表示，整体毛利率下降，主要是受第三方业务加速拓展带来的收入结构变化，以及客户阶段性地主动降本，压低公司盈利空间所致。“即便如此，公司和其他主要同行2023年末的平均毛利率13.3%相比，毛利率仍显著领先。”
“今年，公司增加了在未来可以提升毛利率的业务，包括今年上半年开展的金融服务(小贷业务)，毛利率基本在60%-80%；深圳收购进来的经营性车位，毛利率在40%-50%；我们开展住宅车位的销售业务，毛利率处于比较高的水平，在40%-50%的区间。”贾杰表示，业务结构的调整将维持毛利率水平稳定。
由于业绩增长，卓越商企服务的应收账款出现双位数增长。
报告期内，贸易及其他应收款项净额约18.29亿元，较2023年末的15.86亿元增加约2.43亿元，增幅为15.32%。卓越商企服务在财报中解释，应收账款增长主要系收入规模增长带来的贸易应收款净额增加约2.24亿元以及其他应收款净额增加0.19亿元。
“卓越商企服务是上市物企中极少数没有大额对关联方应收做计提的公司，我们始终采取积极的措施催收关联方的欠款。”贾杰称，接下来公司可能会考虑选择优质的、可以产生持续现金流的资产来冲抵这部分应收款，尽最大的努力来保障股东的利益。
资产抵债的催收措施已经陆续落地。
根据公告，今年上半年，卓越商企服务以总代价5.98亿元向卓越集团收购停车场的使用权资产，代价部分以现金4.7亿元结算，部分以抵消应收账款1.28亿元结算。
“现在的应收账款规模较大，是去年和前年的业务增长体现股票资本分配杠杆平台，问题不是很大，整体规模是减少的。”卓越商企服务董事会主席、执行董事李晓平表示，上半年公司落地一些冲抵动作，都是在核心城市、核心地段现金流很稳定的资产，“我们对冲的价格还是比较低的，也受到股东的好评，所以不需要担心。”